中小投资者的福音 —— 不动产投资基金

更新日期:2019年5月17日

—— 本文刊登在<品位高绵>2019年4月 P54


一)柬埔寨法律法规

柬埔寨信托法草案中的信托是指,基于设定信托人(以下称“委托者”)和承兑信托者(以下称“受托人”)间的信任关系,由委托者向受托人转移特定的财产(也包括营业或著作财产权的一部分)以及担保权的设定或给予其他处分,让受托人为受益人的利益或特定的目的进行管理、处分、运用,开发其财产及还有为达到信托目的而执行的必要行为的法律关系。


二)不动产投资基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs)有关税务

信托财产对外是所属受托人的,所以因保留信托财产而产生的税金对外发生在受托人那里。该税金根据委托人和受托人之间的合同内容处理。当信托人(委托人)获得信托收益时,受托人在其总收益中扣除14%预扣税后再分红。


三)【REITs】是?

【REITs】是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金,交由专门投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资综合收益,按比例分配给投资者的一种信托基金。推出REITs的主要问题有:缺乏对REITs的正确认识,有关REITs的税收、法律定位和法规的认知等。【REITs】具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势,因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外REITs与股票、债卷生产的相关性较低,在投资组合中配置一部分不动产基金,可优化投资组合,有效分散单一投资证券市场的风险。


四)【REITs】的一般分类

从不同角度看,REITs有多种不同的分类方法,根据组织形式可分为“公司型REITs”以及“契约型REITs”。

“公司型REITs”是以公司法为依据,通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产投资,REITs具有独立的法人资格,自主进行基金的运作,面向不特定的广大投资者筹集基金份额,REITs股份的持有人最终成为公司的股东。“契约型REITs”则以信托契约成立为依据,通过发行收益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人,仅仅属于一种资产,由基金管理公司发起设立,其中基金管理人作为受托人接受对房地产进行投资。


五)私募基金之-----“契约型基金”

契约型基金是指投资者、管理人、托管人三者作为基金的当事人,通过签订基金的契约形式发行的一种基金。它是基于契约原理而组织起来的代理投资行为,没有基金章程,也没有公司董事会,而是通过基金企业来规范三方当事人的行为。


六)有限合伙制房地产投资基金

一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。


七)举例:有限合伙制房地产投资基金

普通合伙人(甲方)和合伙人即基金投资者(乙方)。甲方取得好的项目信息后募集基金投资者,并向投资者详报尽职调查结果及收益前景。乙方愿意甲方以自己的名义对基金进行管理时,签订“不动产信托投资基金合同”并按合同内容进行操作。


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