柬埔寨不动产市场的复苏,引领投资和投机,给你的什么样的机会和选择呢?

—— 本文刊登在<品位高棉> 2018年10月第41期 P42

首先,介绍一下柬埔寨发展趋势吧:从柬埔寨城市规划和建设部2017年上半年的报告显示,柬埔寨已经批准了1,523个项目,价值49.4亿美元。而2016年上半年则批准了1,183个项目,价值38.7亿美元,这些数字显示了柬埔寨建筑业正在增长。建筑业吸引着大量的投资,其中90%的外商直接投资来自亚洲投资者,主要贡献者包括中国、日本、韩国、台湾和香港。根据柬埔寨的人口普查,预计到2030年为止,柬埔寨的总人口将从目前的约1500万人增至1800万人,届时将需要约110万间房屋来满足新人口增加的需求。

其次,了解什么是海外资产配置:这个名词对于目前很多中国家庭来说正在从陌生向熟悉转变,但实际上,发达国家家庭的海外资产配置比例约15%,某些国家甚至更高。而中国家庭的海外资产配置目前仅为4%~5%,落后发达国家近十个百分点,仍有很大的提升空间。也有财富管理机构表示,国内高净值人士(资产净值在100万美元资产以上的个人)投资海海外房产的需求真实存在,而这也成为这类机构迫切需要找准方向的一个领域。

再次,体会一下柬埔寨的不动产发展史:就投资来说,在柬埔寨最早投入的有日本、韩国与台湾。大多数国人受近来中国"一带一路"政策的宣传,或者看着身边的人在柬埔寨尝到了甜头,才"想到"柬埔寨的。对于金边房地产发展情况,06年前后有一波地产热,土地涨价很快。经过08年经济危机洗礼,死了一批地产商和本地个体投资者。那时外国投资地产以韩国人为主,著名的烂尾楼"GOLDEN TOWER 42"(目前已继续开发)及“韩国城”(现随着永旺2号店和Makro仓储店及金界高尔夫和金界水上乐园的开发,正备受关注及掀起继续开发趋势)就是那个时候遗留下来的。现在看到俄罗斯大道两侧处于闹市区,大片围墙围着尚未开发的空置地都是韩国人那个时候购买的,位置很好又便宜。09年至今外国地产投资者主要是中国人。

然后,外国人在柬埔寨的普遍投资心理:很多人心态浮躁,大家都在求暴利的项目,做暴发户,很少人找稳妥的,甚至想空手套白狼!经常碰到的情况是,到最后,钱没赚到,本钱都亏进去了!

最后,正确认识投资和投机,保持大脑清醒,理性投资:全球著名的投资商,沃伦·巴菲特是这样定义投资和投机的:“有结果就是投资,没有结果就是投机”。投资是指牺牲或放弃现在可用于消费的价值以获取未来更大价值的一种经济活动。投机指根据对市场的判断,把握机会,利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为。投机也是一种投资形式,但其收益和风险较大。格雷厄姆曾指出:投资,就是在经过详尽的调研分析后,根据本金安全、回报稳定有保障的原则进行操作的活动。如果不是这样就是投机。投资通常采用基本分析法或组合投资,而采用技术分析法或平谣言、人气变化而盲目采取冒险行动的是投机;而且投资通常锁定一定的利润,而投机则以追求高额利润为目标,受利润最大化的驱动。

举例说明:A君在2011买卖土地赚了一笔,2012年A君再次购买土地时让B君也一起投入,B君虽然半信半疑,但因和A君认识而且中介也保证6个月内按购入价的2倍帮忙出售,就此购买了土地。结果是过了6年,虽然此土地所处搭建桥梁、度假村也开始开发但就土地价位没上涨。由此,我们再次提醒一下各位,在实践中,每项具体的投资都必须依靠人去判断、操作和管理,投资者对风险的主管判断或评价以及采取的措施对投资的成败非常重要。因此在各项投资活动中,我们可以从决策、运作、管理方式等反面加以约束,以抑制过度的投机行为。

那么有什么好的建议提供呢?:其一)外国人建的房子以公寓为主,本地人以连体排屋或连体别墅为主。公寓对于柬埔寨当地人而言并不好卖,主要原因是没有本地排屋实用,价格也不便宜。排屋看起来并没有公寓那么高大,但目前公寓对于柬埔寨人而言确实不是很受欢迎。公寓楼也主要是外国投资者。相比之下,排屋一楼可停车,也可做店铺。如果没有那么多的外国人涌入柬埔寨,还有那么多的投资客的资金进入柬埔寨,可以说公寓楼市场还是比较小的。但是,有一点:人口的年轻化也在潜移默化的改变着柬埔寨人的传统居住观念,加上未来土地的不断减少,或许公寓也会慢慢的受柬埔寨人的欢迎。如果有钱,投资排屋(因涉及土地只允许柬籍购买)也是不错的,毕竟土地增值潜力最大,土地日渐稀少。因为这些年的发展,土地涨价幅度确实最大,排屋涨价很少。其二)那么,买柬埔寨的房子适应哪些投资人?以目前来说,不适合做短期投机炒作。投资适合高净值人群,适合需要资产配置多元化的人群,适合需要做美元资产配置的人群,投资周期,建议至少有5年规划。

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