柬埔寨住宅开发相关税制简述

更新日期:2018年12月24日


—— 本文刊登在<品位高棉> 2018年12月第43期 P40


今天的柬埔寨也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样,到处是房地产开发、基础设施建设。就土地拥有权而言,柬埔寨的土地是私人所有,只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权。其他,国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富,除接地的一层房屋不允许卖给外国人以外,二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权。


【摘文】柬埔寨国土规划和建设部副国务秘书锡西达说,自《外国人私有房产所有权法》正式生效后,房地产开发商竞相开展公寓计划。他指出,柬埔寨产业市场向外国人开放的程度较宽松,只要年龄满18岁,通过合法途径入境,没有涉及非法活动,没有精神问题的外国人,都可以购买柬埔寨公寓单位。“即使你只是到柬埔寨观光的游客,你都有资格买柬埔寨房地产。” 锡西达表示,柬埔寨对本地和外国产业拥有者“一视同仁”,外国人可以自由把房产转卖给任何国籍的买者,包括本地人。他说,当外国人向开发商买下公寓单位后,他可以把它再转卖给其它外国或本地人,但必须确保该公寓外国买者比例还没超过70%。“我们只发出一类地契,没有分外国人或本地人单位。”


如果,你要投入到住宅开发事业,就要具备与之相关的知识,宜未雨而绸缪,毋临渴而掘井。

首先,在柬埔寨称之为住宅开发是指,购买土地,建设别墅式住宅、公寓、排屋(Pratt House)后出售的行为。


第一) 购买土地时,与土地相关的税金有,转让名义(过户)时的登记税,税金是以市场价值为准评估的 4%,按柬埔寨惯例普遍由卖方承担。


第二) 除此之外,还有不动产持有税和土地闲置税。不动产持有税金是政府拟定的评估金额的0.1%,在每年的9月末之前到所管辖区税务局缴纳。闲置土地税是评估金额的2%,在每年的9月末之前到所管辖区税务局缴纳。值得注意的是,税务当局不发行税务通知单,仅靠自觉申报及纳税。因此,普遍存在数年未交税情况。像这种情况是不能做名义转让(过户)的,要等到交完税金后才能转让名义(过户)。


其次,自建房屋的时候,可能需要进口或购买建筑所需的建筑材料。进口或从一般纳税人手中购买建筑材料的时候发生的税务是,增值税进项税。如果是从不是一般纳税人手里购买的建筑材料,没有税单只有一般的发票或只有收据的时候,在税法上也允许纳入建设成本。但在一般发票或收据上要明确记载购买数量、单价、日期等。


再次,除了自建,给别人转包的时候根据转包方的不同性质适用不同的税法。比如,一般纳税人的情况是通过税单发生增值税进项税额;但如果不是一般纳税人,在税法上被当作外包劳务费、适用15%的预扣税,由发包方在下个月的15 日之前缴纳。(参考“品味高棉”2018年5月第36期)除此之外,如果设计是在境外做的,向境外付款的时候,其设计款的14%作为预扣税,由发包方代扣,在下个月的15日之前到税务局缴纳。


从次,土地和房屋同时出售时,因土地不是增值税对象,只有房屋是增值税对象,所以要区分土地部分和建筑部分。土地及房屋出售价额的1%作为预缴法人税advanced corporation tax(ACT),在下个月的15日之前缴纳;除土地价额外的房屋价额的10%作为增值税在下个月的20日之前缴纳。建设和出售同步进行时,在税法上认作出售。


最后, 年末结算时,计算损益、经税务调整结果发生税收利益的,要缴纳其金额的20%作为法人税。缴纳法人税后, 分配利润给股东,如果股东不是柬埔寨居住人或居住法人的情况要缴纳14%的预扣税。

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