—— 本文刊登在<品位高绵>2019年4月 P54
一）柬埔寨法律法规
柬埔寨信托法草案中的信托是指，基于设定信托人（以下称“委托者”）和承兑信托者（以下称“受托人”）间的信任关系，由委托者向受托人转移特定的财产（也包括营业或著作财产权的一部分）以及担保权的设定或给予其他处分，让受托人为受益人的利益或特定的目的进行管理、处分、运用，开发其财产及还有为达到信托目的而执行的必要行为的法律关系。
二）不动产投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）有关税务
信托财产对外是所属受托人的，所以因保留信托财产而产生的税金对外发生在受托人那里。该税金根据委托人和受托人之间的合同内容处理。当信托人（委托人）获得信托收益时，受托人在其总收益中扣除14%预扣税后再分红。
三）【REITs】是？
【REITs】是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的一种信托基金。推出REITs的主要问题有：缺乏对REITs的正确认识，有关REITs的税收、法律定位和法规的认知等。【REITs】具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而已成为中小投资者间接投资房地产的良好途径。此外REITs与股票、债卷生产的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险。
四）【REITs】的一般分类
从不同角度看，REITs有多种不同的分类方法，根据组织形式可分为“公司型REITs”以及“契约型REITs”。
“公司型REITs”是以公司法为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产投资，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。“契约型REITs”则以信托契约成立为依据，通过发行收益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受对房地产进行投资。
五）私募基金之-----“契约型基金”
契约型基金是指投资者、管理人、托管人三者作为基金的当事人，通过签订基金的契约形式发行的一种基金。它是基于契约原理而组织起来的代理投资行为，没有基金章程，也没有公司董事会，而是通过基金企业来规范三方当事人的行为。
六）有限合伙制房地产投资基金
一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有限责任的合伙人(基金投资者)组成,主要以私募的方式募集资金,并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中,普通合伙人负责基金经营管理,并对基金债务承担无限责任;而有限合伙人拥有所有权而无经营权,也不承担无限责任。
七）举例：有限合伙制房地产投资基金
普通合伙人（甲方）和合伙人即基金投资者（乙方）。甲方取得好的项目信息后募集基金投资者，并向投资者详报尽职调查结果及收益前景。乙方愿意甲方以自己的名义对基金进行管理时，签订“不动产信托投资基金合同”并按合同内容进行操作。